主题讨论会：产业共链 无问西东 2025西部产业科技大会

  

  科技与资本为驱动，打破地域界限，推动东西部产业链深度协同与创新融合，构建现代化产业生态，助力经济高质量发展。

  邹丽娟：尊敬的各位领导、各位嘉宾，很高兴能够参与今天这个论坛，今天的时间比预计的晚了一点，首先要感谢所有还在场的嘉宾，因为看到了你们对这种一个主题的专注与热情，给大家一点掌声。

  我是来自世邦魏理仕的邹丽娟，非常荣幸今天能够与台上的8位大咖们、来自各个行业的专家，一起来参与这样一个讨论。其实今天是知识非常密集的一天，但是我觉得等会儿的讨论，我们大家可以从各个行业的专家那里再接受到一些新的方向和思考。

  首先进入到第一环节，大家都提到了新质生产力，在新质生产力下面，科技如何跟产业互动？

  因为今天的主题是“产业共链、无问西东”，我们也知道西安是西北的中心城市，那么西安如何跟东部区域，或者说跟沿海区域形成优势互补、共享、协同？

  葛培健：刚才主持人问了这样的一个问题，我马上问了DeepSeek这样的一个问题，我说张江高新区跟西安高新区怎么进行合作对接。

  它回答的还是很精准的，它讲了张江高新区的两个模式很有特点，一个是产业协同创新的网络共建，它提供了一个背景，它说去年AI领域形成了一个联盟，是由中关村等11家高新区推动国家高新区人工智能跨区合作，西安有硬件优势，张江发挥算力、数据资源，推动大模型发展。它认为西安的计算机视觉技术跟张江的算力平台结合，联合孵化智能驾驶、工业质检等场景来提供解决方案，我认为这一点非常有意思。

  第二是集成电路的产业链，张江很多企业在西安这里都有子公司，张江主要是做芯片设计，上海市集成电路芯片设计园是我做的，它是代表上海市的，西安是制造与封装测试的基地，双方可以共建一个设计、应用全链条的协作平台，这是可以对接的。

  还有就是技术成果的双向转化。因为西安是推行一院一所一校机制，张江可以依托复旦、交大，双方共建技术交易平台，共享专利池，推动技术合同成交的提升。

  刚才张总说了，西安的人均技术合同成交额是全国第二，张江因为跨国公司研发中心比较多，国际化的专利布局比较强。

  另外很重要的一点，现在全国有5个综合性国家科创中心，第一个是张江、第二个是合肥滨湖、第三个是北京怀柔、第四个是光明科学城和东莞松山湖、第五个是丝路科技城。

  张江科学城是220平方公里，丝路科技城也是220平方公里，接下来有好多大科学装置，可优先考虑怎么共建、共用，这都是很具体的举措，不是随便讲讲大道理的事情，所以我认为精准对接还是很重要的。

  邹丽娟：掌声给到葛总，本来想请葛总等会儿讲讲区域协同、产业共链发展的问题。结果葛总非常热心，先来帮我们补充做了一些分享，再次感谢葛总，也感谢鞠主任。

  刚才我们提到新质生产力，鞠主任是来自政府的，谈了顶层的设计，葛总原来是在张江，是一个产业园，是一个片区，我们也从一个微观的新质生产力代表的企业来听听他的想法。

  今天我们谈到了具身智能的概念，台上也有这样的领域的专家，就是邓总，请您粗略地介绍一下你们公司在具身智能主要是做哪些领域，可以简单跟大家伙儿一起来分享一下，让大家探索您和您所在的公司。

  邓振华：智莱特具身智能是上海智元机器人和法士特合资成立的公司，我们就是东西结合、产业创新的践行者，智元机器人位于上海张江的机器人头部企业，在西安高新区，法士特是位于西安高新区的传统制造业企业，我们和智元机器人走在一起，是通过全新的科创转型，来助力企业的发展。

  智莱特具身智能承担什么样的责任？智元做基座大模型，智莱特主要是做垂域大模型，还有机器人产业如何落地生产制造。我们当时和智元谈合作的时候，一个初心就是用具身智能打通人机一体化智能系统最后一公里，如何将具身智能全新的技术赋能于人机一体化智能系统、未来制造，是我们共同探索的课题。

  具身智能也会优先进入工厂，做一些人机协同，我们大家都希望具身智能在工厂的应用首先在西安这座城市落地生根。

  我们和智元并不是简单的合资合作，而是资源互补，人形机器人的发展受到人工智能的牵引，但是硬件关节、核心零部件的研发、工程化批量生产仍然是瓶颈，西部有很好的制造资源，结合长三角AI产业的发展，能够推动具身机器人产业快速有效落地。这就是智莱特具身智能成立的一个初衷。

  邹丽娟：邓总刚才介绍了你们企业的背景，我们也知道这是一个非常新的领域，您觉得在产业结合的背景下，对你们来说核心的驱动力是什么？

  邓振华：其实产研结合这一个话题提了很久，但是这样的一个问题很难解决，就是因为产业和研发的出发点、需求是不一样的。产业要求的是落地、利润和价值；研发更多的是谈未来、谈一些科研研究，考核的标准也不太一样。

  如何将产研结合得更紧密，现在很多地区、包括国家层面都在鼓励平台化搭建，陕西也有秦创原，智莱特也是借助于法士特集团在秦创原的科创平台，利用资本的力量和本地科创土壤，搭建的一个全新的科创探索模式。在这样的一个过程中，生态建设是最重要的部分。

  现在的科技发展日新月异，每个行业的发展，都会催生从原材料到末端封装、服务全产业链的发展，不管是ToC端还是ToB端的产品，都会形成各种颠覆性技术融合在一起的产业集群，所以各地政府、各个园区如何有效地打造一个全新的产业链，可能是我们现在实现产研共生的方式。包括我们如何在西部和东部有效地结合优势资源，同样是需要全方位考虑的问题，包括在激励政策、容错等方面都需要有效的评估手段，才能推进产研共生的实现。

  邹丽娟：虽然产和研的目标不一样，事实上是形成一个共生的产业生态圈，今天特别高兴在西安高新也能看到这样一个产业生态圈。

  最后再问邓总一个问题，现在都在提AI，包括DeepSeek，实际上它需要不同的数据去喂养它，让它越来越智能。但是很多人也会担心，人工智能越来越聪明之后，对我们这一些企业或者说对公司创新的挑战又是在哪里呢？可能这样的一个问题很大，站在您的专业角度，请您给我们提一点您的观点。

  邓振华：我也是从事制造行业，从我本人作为一个工程师的角度来说，还是该秉承“工匠精神”和“长期主义”的精神。人工智能从目前的发展来说，它能成为有效的工具，这是毫无疑问的，同时随着人工智能的发展，慢慢地取代一些结构化的、重复性的工作，这也是大势所趋。

  人工智能在工业场景经常遇到的问题是大量的数据问题，其实我们的数据治理、数据清洗还是有很多成长的空间。从“十三五”到“十四五”这10年时间，中国的数字化转型、人机一体化智能系统发展迅速，无论是从灯塔工厂，还是机器人密度指标来说，都已经在全球遥遥领先了。

  未来的10年，或者说未来的制造我们面临什么样的挑战，其实人工智能给了一个很好的钥匙，我们如何用好这个钥匙去打开这扇大门，也是我们未来要探索的话题。

  当然，人工智能能否真正替代人类，我觉得这还是一个比较大的命题。但是无论怎么说，包括现在DeepSeek也罢，还是具身智能的概念也罢，人类未来只有不断学习，才能持续生存。

  因为随着大模型的出现，包括多模态数据的融合，它可以帮助我们提高生活质量，也能激发人类的很多创造力，这是一个必然的趋势。

  但是人类怎么和它和平共处，一起共生，无论从政策还是安全治理方面，可能都是人类在和AI共生过程中要一直磨合、不断探索的方向。

  邹丽娟：因为这一个话题很大，我也希望不止是通过今天，可能在今后的日子，我们也可以不断地探讨人工智能带给我们的变革。

  刚才我们探讨了新质生产力，如何用科技驱动产业，今天因为有来自各地的嘉宾，包括在台上有上海的嘉宾，也有广州的嘉宾。我相信来自中交的陈总，在区域协同这一块应该是最有发言权的，因为中交也是在全国布局十分普遍的公司，在产业布局领域也非常广泛。

  我想请教陈总，您怎么样看待打破区域壁垒，真正站在你们集团来形成一个协同的发展？

  陈雪梅：中交科技城隶属于中交集团，过去大家对中交的理解是一个大基建央企、世界500强。实际上我们这些年一直在产业的板块在做深耕，当然也是源自于高新区，今天还在跟高新区领导汇报，我们实际上是发源于西安高新区的。

  中交为何需要做产业这个板块？有两个起源，第一是我们的产业链需要延伸，因为我们有大量的供应链的需求。包括今天讲到的焊接机器人，我们有振华重工，它是做大型的重工业装备的，很早的时候他们就提出焊接这个事情是他们的痛点需求，今天发展到此阶段，这个痛点可能就被解决了。

  另外一点，中交过去太传统了，所以它在转型，我们在往一些高端的产业进行转型，当AI出来的时候，我们也在做大量的AI和传统工程行业结合的工作。

  作为央企，在区域协同、产业布局上，我想它应该有两个优势。第一个是我们如何破局这个事情，一个是资源整合的能力，这一块我们比非公有制企业更有优势，所以它在做资源整合的事情。其实很多具体的工作它是不做的，它也做不了，它没有我们这些务实的实体企业组织具体工作的能力。二是站到产业生态的顶层去做商业模式设计的策划能力。

  我们说产业生态的时候，没有很好的方法只停留在某一个具体的企业自己的商业模式的前后端，如果说一个生态要去建设，它得站到顶层设计的系统上去考虑，这个系统里面到底都有谁？大家是否都能够在这个生态里面去获得持续性的发展？它需要这样一个顶层的能力。如果说大家都能在这里头持续发展，这个生态的建设就成功了。

  这两个能力我们大家都认为还是蛮重要的，所以中交也在建自己的产业生态体系，可能我涉足不了生物医药，但是我可以围绕交通行业去做一些事情，让更多的企业加入这个生态，在这个生态里头去一起发展，我们是从这两个具体的维度来体现我们在这件事情参与的情况。

  邹丽娟：谢谢陈总，因为中交在全国都有布局，我们刚才也在分享，我们自己建了一个产业生态圈，而且也是自己的资源体系的互动。

  我想具体多问一下，在中交体系里面，在不同的区域怎么样做资金、人才、技术的流动和互动？

  陈雪梅：这一个话题也挺大的，我们在去年发布了我们的产业生态体系，在这个体系里面我们提了5个要素。

  第一个是做自己的产业主体和特色，没有一点边界的做一件事情其实是很难的，就像美林的领导刚才说的，大模型越做越小，我们做的这个主题也有自己的特色，我们第一个要素就是产业主题，我们就把它定格在综合交通，特别是现在发展得慢慢的变多的综合交通，甚至把低空这个事情囊括进来。

  第二是要素资源，这里面就包括了我们过去提到的土地、人才、资金、数据。刚才鞠主任也提到了数据的事情，我们这两年在数据这件事情上也下了很多的工夫，在建自己的大数据平台，当然我们的大数据可能是围绕着产业的数据来的，也围绕着交通行业的数据来的，这些是要素资源。

  第三个是多元主体的互动，政府要发挥政府自己分工的部分，因为有些事情只能是政府来干，别人是干不了的，我们作为央企发挥央企的职责和定位，做我能做的事情或者我该做的事情，还有就是我们这个生态里面，不管是科研的高校，还是投资机构，甚至包括供应商、服务商，大量的非公有制企业，我们把它整体定为多元主体，我们具体探讨某一个多元主体之间的合作模式，比如说我们和政府之间，也去探讨我们双方怎么共同打造这么一个生态体。

  第四个是比较硬的一部分，就是我们的产业空间，我们把产业空间当成产业生态落地的一个硬件载体，有了这个硬的部分。

  第五个部分就是数智赋能，我们提出这5个要素，然后策划这5个要素之间相互的流通和互动，通过这5个维度来做具体的事情。

  邹丽娟：谢谢陈总，刚才也提到，中交现在有非常多要发力的优势产业门类，又提了5个保障的要素，以你们优势的智慧交通产业，您觉得以智慧交通产业，如何东西部联动，形成1+12的效应？据我所知，中交在华东也有投资一些智慧交通产业园，好像也取得了不错的成效。

  陈雪梅：说到东西联动这个事情，可能我们和地方不太一样，基本上地方就是在高新区。

  但是作为央企来说，它有全国布局甚至全球的优势，我们现在在全国的布局，我们是沿着产业转移和流动的轨迹去做园区布局的，不是我在全国每个地方都去搞个园区，没有必要，我们也搞不了那么快，也搞不了那么大。

  我也是2014年开始跟着高新区的领导学招商，干了十几年招商，这十几年我们总结出一个基本的规律是，西安的科技公司成长到3000万到3个亿规模的时候，他们就开始把生产基地布局到长三角和粤港澳大湾区。

  所以我们第一步就去长三角和粤港澳建园区，同时我们在那边又会接触那边的企业，他们会把研发的基地往西安放。所以基本上我们是沿着这个轨迹去做的。

  这两年我们在做什么呢？今年我们特别把发力的重点放在出海这件事情上，因为现在出海已经变成一个全民的诉求，刚好中交在海外有非常多的基础设施，有非常多的海外办事处，所以我们今年重点就在研究，如何带着企业一块儿出海，也是围绕着企业的需求来做园区的布局，有了园区的布局之后，园区和企业之间其实已形成了一种硬绑定的关系，那就是我的硬客户。

  有了这个之后，我们就把全国的资源向所有入园公司进行共享，把这些资源进行共享之后，伴随他们去进行发展，然后再进一步联动他们到其他的地方，所以先是围着产业转移的规律布局，布局完之后，把所有的资源向公司进行共享，也配上很多的工具。我们什么都会，资源都挺多，也有基金，虽然我们的规模不是很大，但是也有。

  有了这样的一个东西之后，能够撬动更多的资源，有了基金投资平台，很多基金会跟我们大家一起联动合作，投向我们的入园企业。这些模式是闭环的。剩下的就是我们一步一步的沿着这个轨迹去做，大家有自己的特色。

  邹丽娟：谢谢陈总的分享，非常精彩。无论是鞠主任还是葛总、邓总、陈总，都分享了怎么做区域的协同、资源的链接和如何去做产业生态圈。

  今天我们这里也有一位行业的专家，很丰富经验的黎总。黎总平时也长期在华南地区，我想请教黎总，以您在行业专家的身份，您如何来看多业态联动和协同，产业、商业与科技如何共生、创新、协同？

  黎振伟：今天这个会很特别，它本身就是一个大的协同，我和葛院长以前都参加过多次的产业大会，我觉得这次大会很大的一个特点，过去都是由观点来组织各种专业机构参与，这次由政府来整合，我觉得这是很重要的转变，过去政府往往喊得多，但是真的跟企业、产业结合的时候，他们老是在躲着，这是个问题，在这一点上，我觉得西安真的很棒。

  我是做房地产的，过去30多年，我们做了很多的地产项目，2001年我们就进入西安了，跟高科有很多的合作。

  产品产城，它不是一种简单的物理的拼盘，而是一定要通过市场化、产业化的需求、人文化的场景，以及资本化、科技化的赋能所激发的化学反应。今天的会恰恰就是把这些元素整合在一起了。

  在这个观点下有三个要点很重要，第一个是我们做产业园区，要解决市场在哪里，才考虑做什么产业，假如没有市场，你的政策再好，产业也不会来。所以我觉得产业要围绕市场。同时，不同的产业也有不同的人群、不同的商业和不同科技的结合，这里头有两点中国今天面临很大的问题，我们的产业为什么这么难做了？我今天跟葛院长探讨，我们现在的产能过剩是很严重的，我们生产越多，浪费越多，还有我们现在被卡脖子，如何来解决。还有如何寻找新的需求。

  我对西安很熟，昨天我来了之后，我又一次去了大唐不夜城，我思考西安的产业有什么市场的时候，我发现就是旅游，西安的旅游产业，去年是3.4亿人次，在全国排第三，第一是昆明，第二是重庆，旅游产业收入3700多亿。

  但是我们的园区没有一家是围绕文旅去做科技的。我昨天去看大唐不夜城，5年前我去过，3年前去过，今天再去看，我觉得没什么变化，可能最有科技含量的是那个喷水池，那是十几年前建成的，号称亚洲最大的，今天估计已经不是最大的了。如果我们西安的科技、产业能够围绕着3.4亿旅游人群来做，这是一个很大的市场。

  另外，构建一个生态圈，需要合理地构建政府、科研、企业与市场合作的机制。我在广州，现在也在讨论为什么杭州六小龙不出现在广东，其实六小龙的创始人有几位是来自广东的，但是他们的企业都没在广东。

  今天参观了中科光电，我发现他们的技术非常棒，但是它的生产基地没有设在西安，而是在盐城。所以我们今天探讨这样的一个问题，我们都在谈，为什么我们的GDP不增长。说实在的，西安高科有80%的科研机构在这里，能产生多大的产值呢？如果这些科研能够把研和产结合在一起，把吴总的科技和他的制造企业落在高科。为什么比亚迪最大的汽车生产工厂可以落在西安，而吴总他们这么好技术的生产基地不能落在西安呢？所以我就想到这样一个问题。

  还有一点是跟我的行业有关的，我们该打造什么样的空间。我们真的要以人为本，以产业为基，以文化科技为导，还有就是不能过分追求形式、规模与速度。

  我做了30多年房地产，现在的问题大家都知道，但是我们的领导还是希望追求规模，还是追求可见的物业，其实真的不能再做了。说真的，房地产现在面临的问题是住宅卖不掉，降价它还可以卖出去，但是工业生产厂房卖不掉，我们仍旧是要经营的，这方面我们仍旧是要学习新加坡，我们今天不能再追求规模，而是要追求融合、追求落地。我们讲到的、想到的怎么做到，这一点真的很难。

  邹丽娟：黎总对西安也充满了感情，今天中午吃饭的时候，他也一直在跟我分享他对于西安的一些独到的见解和建议。

  刚才黎总也说到产业生态圈或者产城生态圈的打造，他已经准备了一些案例，我们就听一听他的案例及对于西安的一些启示。

  黎振伟：我研究房地产这么多年，案例真的很多。有几个案例，你们可以参考一下。

  第一个是东莞松山湖华为科技城，我们现在看到的华为科技城是一个非常庞大的欧洲小镇，但实际上东莞在20年前已经在打造环境，它没有把那个地方进行开发。

  我们另外一个顾问机构参与了它的环境打造，这一点上我认为华为科技城真的是体现了产业与城市，跟政府、科技的融合，这一块可以深度学习。

  第二个案例是广州科学城，怎么通过业态来提升区域的价值，广州科学城有一个中科院跟广东省合作的生物医药健康研究院，这个研究院是2008年建的，围绕着研究院周边产生了二三十个做生物医药的企业，都是借助这个研究院的，它不是光研究。所以为什么我特别感兴趣吴总的那个公司，他为什么不能带动下游呢？我觉得观点可以组织大家去广州科学城去学习。

  第三个是新加坡纬壹产业园，我们住的酒店对面就是纬壹产业园，我去过新加坡很多次，新加坡人做事情真的很细，他们思考问题跟我们完全不一样，他们在做产业园的时候，科学家需要学校，他们引进了很好的美国学校，解决子女教育的问题，他们做的不是商业街，而是做了一个非常有创意的大的综合体，并且与TOG结合，中国现在都在学纬壹，但是我们只是学了表面，没有学到它的内在。

  还有一个案例，昨天来这里我看了几个东西，第一个是对面的纬壹科学城，第二个是大唐不夜城，第三是华润做的最新的万象城。我觉得华润真是厉害，它把南方和西安本地结合，它充分挖掘本地的文化和本地的特色，在这一个项目上华润做到了极致。

  华润在全国120多个项目，有90多个都是当地销售排名前三的，这一个项目在文化、科技以及空间上真的做到了一流，这一点很可以让我们学习。

  邹丽娟：谢谢黎总，给了我们考察、学习的方向，也期待下一次观点的学堂可以把这些园区进行考察，无论是松山湖还是新加坡的纬壹科学城，都可以给我们安排上。

  刚才谈的无论是新质生产力，还是区域协同、产商融合，实际上都是比较宏大的，今天在座的也有施耐德电气的代表。大家也知道现在提双碳，未来在双碳的目标下怎么平衡经济效益与环保效益，其实如果真正达到零碳或者近零碳是有经济效益的，但是国内的碳交易还有一定的不是很完善的地方。

  现在很多政府和企业一提起低碳都会觉得投入太大、产出太低，施耐德作为标杆性的企业，怎么样能够平衡我们刚才说的投入和产出？这可能是大家最关心的问题。

  张雷：各位来宾，大家下午好，我是施耐德电气的张雷，我们施耐德在西安布局的工厂主要生产低压变频设备和低压系统设备。刚才主持人问了我一个非常宏大又非常深度的课题。

  我想先分享一下，在减碳、可持续发展领域，施耐德电气的一些见解，包括施耐德电气的方案。

  我的汇报分为三个方面：第一是能源发电侧或者能源供给侧领域，在发电端全方面推进清洁能源发电，全面实现绿电，绿电主要讲的就是风电、光伏、水电以及核能。在这一块我可以简单有一个数据，在2024年清洁能源发电量，在整体发电量里面的占比大概在30%多一点，大概是32%、33%左右。到2050年预计会变成90%，到那时候会基本实现发电侧的全部用清洁能源。

  第二是在用电侧，我们大家都认为要全方面推进实现电气化，消灭或者减少以化石能源来驱动的设备，例如锅炉，包含别的各种各样烧煤的设备，全面实现电气化。另外就是全方面提高用电效率，这一块主要是数字化、AI的手段能够给大家提供帮助，施耐德电气擅长的也是这样的领域，这是在整体上来说，我们大家都认为在减碳到可持续发展方面，在全社会要通过哪几个领域做一些工作，最终会实现全社会端到端的零碳化。

  第三是结合着主持人问我的问题，我认为有几个方面，一是要优化能源结构，我们的祖国东西部发展差异很大，东部土地比较集中，资金也比较集中，环保政策在一定时期里相对会更严格一些。在东部更适合推进分布式能源、屋顶光伏、海上风电，在这些领域通过发电侧推进清洁能源。第二是在用电侧，不断地提升用电效率。第三是在东部希望有一些政策的引导和鼓励，推进各种企业单位减少化石能源设备，推动电力设备发展。在西部地区，很适合大面积推动光伏、水电、风力发电，目前国家已经在做，接下来会促进推动发展。

  东西部的差异也决定了西部拥有更多的能源，东部有更强的资金和技术，东西部更适合做一个更深度的绑定和结合，实现共赢和发展。

  还有就是新型的电力技术，包括新型的业务模式的推进，比如说储能在这两年慢慢的变成了一个非常热门的市场领域，大容量的储能设备投入到正常的使用中，对新能源发电有很好的互补作用。因为新能源发电有非连续性、波动性的硬伤，储能设备能非常好地解决这样一些问题，提高能源使用效率。

  还有就是以直流系统为代表的新型电力系统，新型电力系统包括光储直柔等等，这些新型电力系统的使用，也对能源会带来一场非常大的变革，而且也会极大地提高效率，新型电力系统里面，光伏发电、水力发电、储能在成本上，在最近几年有一个急剧的下降。

  大家知道市场非常卷，卷的结果对企业和用户是非常好的，成本急剧下降，现在光伏发电对比火力发电已经极具成本优势，同时兼具环保优势。

  结合我刚才讲的几个维度，能源结构的调整、推进电气化，东西部的进一步结合，这些新的电力系统业务模式、新的电力电子技术的发展，这些领域结合在一起，环保和经济发展正在越来越变成两者能同时兼顾的话题。

  同时，这些领域的发展正在带来一些新的经济增长点，尤其是储能、新型电力系统、直流系统等等，正在引爆一个新的经济增长点，这对我们的祖国的能源战略、战略安全都是非常有意义的，国家在这样的领域也在大力推进。

  最后再想以我们亲身的例子来说一下，我们因为前面已经实现了零碳园区，现在我们从客户市场招标中逐渐发现，慢慢的变多的客户会在招标中明白准确地提出，我们的产品希望是从零碳工厂或者是碳中和资质的工厂出来的，因为我们走在了行业的前列，所以我们在过去两三年中，无形中也赢得了更多市场机会。

  邹丽娟：谢谢张总的分享，张总刚才分享了很多，包括投资和产出如何平衡，也给到了施耐德的一些创新点，会后有更多的时间，可以再向张总请教。

  因为时间有限，刚才已经分享了非常多。下面进入到最后一个话题，这一个话题可能也是最根本的，大家最关心的话题，是跟资金有关系的。

  我们今天讨论了这么多的要素保障，我们的投建管退，资金怎么来，包括我们的产业园不能以房地产开发的逻辑来做，需要业主方持有，如果要持有的话，回收投资的时间是非常长的。

  现在公募REITs也是大家非常关心的，不知道大家有没有了解到一个数据，公募REITs的回报率是比较高的。但是现实的情况是，现在的招商也有压力。

  我还记得曹总说，我们高新公司转型前是有空置的，空置率21%左右。以我对很多平台公司的了解，经营性资产空置21%还不算高的，我统计的数据，我所在的成都去年优质的办公楼空置率大多数都在27%。

  我想请教林总，我们刚才说到了很多产业园的运营是有压力的，空置率是比较高，招商也比较难，但是我们的REITs又对它的收益要求比较高，我记得是要运营3年以上，运营的回报率至少是4%以上，这对我们运营的考核和压力是非常大的。

  林总作为专业技术人员，您有咋样的建议给到大家？作为公募REITs，您怎么看这个事情？

  林伟鑫：感谢主持人，也感谢主办方的邀请，下午聆听了很多专家和前面的嘉宾发言，确实很受启发。

  我是来自华夏基金，主要做公募REITs业务的，简单两句话介绍一下华夏基金，包括我们的REITs业务情况。华夏基金是中信证券的子公司，我们是中信系的一个公募基金管理人。

  前面有嘉宾也提到，现在全市场60多单产品，截止到目前，华夏基金管理的公募REITs有14单，在全市场大概是20%的占有率。

  具体到产业园这个行业，我们现在已经发行管理了3单产品，分别是合肥高新的产业园、杭州的产业园以及北京金隅的产业园，再考虑产业地产和仓储物流，我们也有涉足。

  所以包括产业园和仓储，确实也如刚才主持人所说，现在整体的经营确实存在一定的压力。

  从公募REITs的角度，目前全市场17单产业园，如果按照最新的市值来计算，分派率大概是在4.7%左右的水平，所以不管是横向对比国债收益率，还是对比咱们平时能够接触到的打理财产的产品，这个分派率也还是相对来说还是比较高的。

  在申报过程中，我们的经验，特别是后续投资人关注的问题，也是会很关注经营业态的稳定性，包括长期的可持续性。面对短期的经营压力，我们在前期申报过程中，也会跟我们的发行人，包括我们的运营管理机构充分沟通，也是希望可以通过发行公募REITs，通过市场化的手段来提升整个底层资产的运营效率，包括运营的效能。

  另外就是在估值的阶段，现在整个公募REITs是通过DCF来进行估值，简单说就是把整个资产未来生命周期内的现金流折现到现在的时间点，来得到这个资产的估值，如果确实短期内有压力，但是我们从整个宏观经济长期向好的基本面来看，我们大家都认为也可以克服的。

  面临着短期的经营压力，我们会充分地和发行人，包括与运营方做沟通，在短期的经营预算，包括估值、现金流里面，充分地考虑短期的经营压力。

  长期来看，公募REITs产品是长期能实现稳定回报的产品，所以我们也坚信在中国宏观经济长期向好的背景下，不管是产业园还是仓储物流，短期存在的经营压力也还是能够克服的。

  邹丽娟：谢谢林总的分享，刚才大家关心的问题，林总也分享的非常多，如何把短期的投资行为和长期的资本合伙人能够融合在一起，是一个最好的效果。

  今天台上还有一位产业投资的专家，是来自中联基金的杨总，也是非常擅长产业投资的。

  刚才我们说到REITs，它针对的是运营之后，但是我们也都知道，很多时候产业投资是一个长时间的过程，杨总能不能分享在产业园的全周期，您作为专业技术人员，针对产业园、产业载体全周期资金设计或者资金的产品设计，您能给我们什么样的建议？

  杨地：大家晚上好，我是来自中联基金的杨地，中联基金是围绕不动产全生命周期的金融服务机构，我们的业务内容有从不动产拿地开发阶段，到中期的运营孵化、提升的阶段，再到最后成熟退出的阶段，我们在每个阶段都会匹配到不同的金融工具，包括前端的开发基金、中间的孵化基金、收并购基金，到最后大家比较熟悉的类REITs或者是持有型ABS，还有公募REITs等等资产证券化的退出产品。

  从纵向来看，我们不单单做金融理财产品，我们也在中端做资产管理和投后管理的服务。在底端我们也沉得比较深，我们会做商业管理和物业管理。这样我们整个业务体系是有上面金融端的视野，以及从下端沉到具体资产端的视野，所以我们更能够从不动产的视角来看待资本运作的全链条。

  回到咱们今天的主题，从产业载体的角度去支持产业高质量发展，我觉得有两点是较为重要的，一个是载体的持续供给，另外一个是载体的精准供应。刚很多领导嘉宾也都聊到，怎么样在这种重资产投资比较大的情况下，实现资金回笼，我的负债率很高，怎么优化我的报表，或者说怎么去评判我的运营达到的一个比较好或者是不好的水平，我怎么设定我的考核指标和奖惩与绩效考核机制，甚至在前端的资产投入和后端的退出之间，有可能出现倒挂，这件事情到底该如何解决，所以我们提出来的一个逻辑是产业载体资本运作一体化，我们会在早期开始以终为始，以退定投的把重资产从开发开始就装入到一个基金当中，在基金中表外运作，直至它的成熟退出。

  这样去总结整体资本运作的核心价值点，第一是最直接的一点，大家都很关心的，我能够盘活沉淀资产，能够一次性地回笼前期投入的大体量的资金，并且权益性的资本可以直接去作为新建项目的资本金使用，这样还可以撬动更大的杠杆支持新项目建设，这是最直接的资金角度的价值。

  第二是能够先行把资产做出表，又可以保留对资产的控制力，这就解决了大家刚刚讨论的，到底是散售掉还是自持，如果是自持会有金钱上的压力，如果销售掉又面临统一管理或者是保持整个产业环境的统一安排的问题。而基金方式既能轻松实现出表又保持对资产运营招商的控制，能解决报表上的难题，保持健康的负债率水平的同时也可以在一定程度上完成不被重资产折旧侵蚀利润。

  第三是从运营提升的角度来讲，重资产的价值依托在于底端的运营，基金中的运营安排可运用市场化的机制加大激励，也能更加灵活高效，包括我们自己的收并购的基金虽然在大环境下也面临出租率压力，但是通过快速的响应市场需求变化，比如出租面积分割与装修投入，能够实际提升出租率和收益水平。另外，产业运营不单是收租金，更重要的是提供土壤，如果能把轻重分离的发展版图梳理清楚，把重资产放在表外，专注于做轻资产运营，给租户带来更多的客户服务和增值服务，更能够加强粘性。总的来说，资本运作不单单是一笔融资或者是金融工具的问题，而是一揽子的体系性、全局性、战略转型和布局。

  邹丽娟：刚刚杨总的分享非常精彩，谈到了针对我们整个产业载体的全生命周期的金融理财产品的设置，大家肯定还有很多的疑问，我们大家可以在会后再进行详细的交流。

  时间有限，今天的圆桌论坛就到这里暂告一段落，希望我们大家在会后再做交流，谢谢大家。